Exemples de problèmes

Aux yeux de la loi, l’acheteur est responsable des vices apparents. Or les vices apparents ne sont pas nécessairement perceptibles par l’acheteur et les vices non détectés ne deviennent pas pour autant des vices cachés imputables au vendeur. S’il traîne le vendeur en justice, l’acheteur doit prouver qu’un vice n’était pas apparent au moment de l’inspection et qu’il a agi avec prudence et diligence avant d’acheter la propriété. Quelles seront alors ses meilleures armes, pensez-vous?

La liste des problèmes qui suit est loin d’être exhaustive. Elle témoigne néanmoins de l’importance de faire inspecter une maison ou un bâtiment avant d'y investir des milliers de dollars.

  • Inspection du système électrique et problème de câblage électrique en aluminium
  • Inspection du toit et problèmes de ventilation des combles qui empêchent d’évacuer l’air humide
  • Inspection préachat, vices apparents et problème de vermiculite avec l’isolant Zonolite
  • Inspection préachat, problèmes de gouttières et durée des drains de fondations
  • Inspection préachat et problèmes de moisissures qui affectent les structures et la santé
  • Inspection et problèmes d’ocre ferreuse : humidité, moisissures, infiltrations d’eau et obstruction des clapets

Câblage électrique en aluminium

Entre la fin des années 70 et le début des années 80, le câblage électrique en aluminium avait la cote, car il coûtait moins cher que le câblage en cuivre. Or les fils en aluminium sont plus mous et se brisent plus facilement lorsqu’ils sont manipulés. De plus, ils ont tendance à s’écraser lorsqu’ils alimentent des prises de courant utilisées fréquemment. Ces faiblesses occasionnent parfois des courts-circuits, voire des incendies.

Bref, la mauvaise réputation des fils en aluminium touche les cordes sensibles de plusieurs compagnies d’assurance. Si le système électrique d’une maison en est pourvu, les unes exigeront le remplacement du système; les autres, un certificat de conformité.

En vérité, les fils d’aluminium sont permis au Québec, mais ils requièrent des précautions particulières. Un maître électricien peut vérifier si les connecteurs sont adéquats, si les connexions sont sécuritaires, si les composantes (interrupteurs, prises de courant, etc.) sont certifiées Cu/Al et si les branchements respectent les règles. Si un maître électricien confirme que le système est sécuritaire, il ne devrait y avoir aucun problème.

Toit et combles

Une mauvaise ventilation des combles empêche d’évacuer l’air humide. L’été, les bardeaux d’asphalte surchauffent; l’hiver, de la glace s’accumule sur les rebords du toit. Ces problèmes peuvent dégrader prématurément les bardeaux, créer de la condensation et des moisissures et provoquer des infiltrations d'eau. Ils gaspillent aussi de l’énergie et réduisent le confort des habitants.

Parmi les sources de nuisances, signalons les saletés ou les matériaux qui bouchent les évents de toit, les soffites ou les ventilateurs. Par exemple, la laine isolante doit être en quantité suffisante, mais elle ne doit ni être compactée ni toucher aux pontages. Par ailleurs, en présence d’un ventilateur de type Maximum, toute autre source de ventilation que les débords de toit devrait normalement être bouchée pour éviter d’entraver la circulation d'air du bas vers le haut.

Vermiculite

La vermiculite est un isolant utilisé principalement dans les combles. La présence de vermiculite ne devrait vous alarmer que si elle est contaminée à l’amiante amphibolique. En fait, pour menacer votre santé, ce type de fibre d’amiante doit se retrouver dans l’air ambiant. Ainsi, l’isolant scellé dans les panneaux muraux ou le plancher ou encore confiné dans un grenier n’est pas dangereux. C’est lorsqu’il faut déplacer l’isolant pour l'entretien, les rénovations ou la démolition que la menace est dans l’air. 

Cette vermiculite fait partie des vices apparents, ceux qu’il vous appartient d’identifier avant de conclure la transaction immobilière. En présence de vermiculite, votre inspecteur recommandera de faire une analyse en laboratoire. Si la maison a été isolée après 1990, ça augure bien, car l’isolant fautif, de marque Zonolite, n’était plus vendu au Canada.

Gouttières

En principe, les gouttières protègent les fondations en recueillant l’eau qui s’écoule du toit pour la rejeter loin de la maison. En principe, car encore faut-il que les matériaux soient de bonne qualité et que l’installation et l’entretien soient irréprochables.

Il faut savoir que certains produits réagissent à la température : ils se dilatent ou prennent de l’expansion. Les dalles doivent aussi avoir la bonne inclinaison; les descentes, être placées aux bons endroits et éloigner l’eau de manière à éviter de surcharger les drains de fondations. Enfin, vous comprendrez que des dalles bourrées de feuilles mortes entravent leur fonctionnement.

S'il n'y a pas de gouttières ou si elles sont inefficaces, les drains de fondations dureront moins longtemps. Aussi, votre sous-sol écopera de problèmes tels que : infiltration d’eau, taux d’humidité élevé, moisissures. Même si le béton est sec au moment de l’inspection, votre inspecteur en bâtiment saura qu’il a déjà été gorgé d’eau s’il voit des traces de poudre blanche.

Moisissures

Un excès d’humidité, une basse température et un manque de ventilation favorisent tous le développement de moisissures et de champignons. On les voit souvent sur le plâtre et le bois.

Les moisissures font pourrir le bois et endommagent les structures. Au-delà de ces préoccupations matérielles, vous devez les craindre parce qu’elles émettent des substances chimiques et des petites spores que vous respirez. Selon votre état de santé, elles peuvent provoquer des maladies ou des allergies plus ou moins graves. C’est pourquoi votre inspecteur en bâtiment surveillera les signes suspects, dont les taches d’eau, les surfaces moites et les fuites d’eau.

Fourmis charpentières

Les fourmis charpentières vivent en colonie. Dans la nature, elles s’installent dans des troncs d'arbres morts debout, des souches ou des billots. Elles se faufilent aussi sous des pierres et des troncs gisant au sol. De fait, l’humidité et le bois en décomposition les attirent.

Ces fourmis mesurent de 8 à 20 mm. Elles sont terrifiantes lorsqu’elles s’installent dans une maison : elles causent des dégâts qui affaiblissent ou même détruisent une charpente déjà affectée par de la pourriture. C’est qu’elles creusent des galeries dans le bois pour créer leur habitat. Puis, des sujets quittent le nid et vont former des colonies satellites. Au fil du temps, ces fourmis peuvent envahir tout un bâtiment. 

Étant donné que les fourmis charpentières rejettent le bois hors des galeries, votre inspecteur en bâtiment recherchera des petits tas de sciures de bois. Il cherchera aussi d’autres signes de leur présence dans les fentes des boiseries, les cadres des fenêtres, les endroits humides, ceux où du bois touche le sol et ceux où la charpente est exposée à des éléments extérieurs infestés de fourmis charpentières.

Pyrite

La pyrite est présente dans certaines pierres de remblai qu’on trouve autour des drains de fondations et sous la dalle du plancher du sous-sol ou du garage. Gens de l’Estrie, vous avez moins à craindre la pyrite que les acheteurs d’un bâtiment situé en Montérégie et sur l’île de Montréal. On retrouve aussi des cas à Laval, Repentigny, dans les banlieues de la ville de Québec…

La pyrite est une molécule de sulfure de fer. En s'oxydant, elle produit une rouille qui, elle, se transforme en gypse. Or ce gypse peut gonfler et atteindre jusqu'à 100 fois son volume et exercer assez de pression pour fissurer et soulever une dalle de béton. Il arrive aussi que la surface du béton qui touche au remblai s’effrite à cause d’une réaction chimique.  

Les problèmes de pyrite apparaissent habituellement plusieurs années après la construction. Souvent, la pyrite malmène en premier la dalle du garage. Elle peut arrêter là ses ravages ou s’attaquer ensuite à la dalle de la maison. C’est que le remblai du garage est plus épais et qu’il peut être de moindre qualité que celui de la maison.

Comme un gonflement peut avoir d’autres origines, seule une analyse de remblai effectuée par un laboratoire reconnu déterminera s’il s’agit de pyrite.

Ocre ferreuse

L’ocre ferreuse ne se limite pas à une ou à quelques régions. Un sol bien aéré s’avère plus propice au développement de l’ocre ferreuse qu’un sol argileux. Par ailleurs, les maisons dont les fondations baignent dans la nappe phréatique sont plus à risque.

L’ocre ferreuse dégage une odeur semblable à celle du soufre. Elle est le fruit pourri d’un processus biologique – lorsque la ferrobactérie est présente dans la nappe phréatique et que le fer s’oxyde au contact de l’air – ou encore d’une réaction chimique du fer en contact avec l’eau et l’air. Lorsque ces deux phénomènes se combinent, le problème s’amplifie.

L’ocre ferreuse forme une boue ocre ou rougeâtre, visqueuse ou gélatineuse. Cette boue se dépose dans le bassin de captation des eaux pluviales et dans les fossés, sur la dalle de béton des sous-sols et sur les parois extérieures et intérieures des drains, qu’elle peut finir par boucher.

L’ocre ferreuse occasionne des problèmes tels que : sous-sol très humide, moisissures, infiltrations d’eau et obstruction des clapets de non-retour.

Bien qu’il soit impossible d’empêcher la formation d’ocre ferreuse, on peut en atténuer les effets. Les solutions vont alors dépendre de l’emplacement de la maison.